الاعتراض على البيع بالمزاد العلني.
إن البيع بالمزاد العلني يعتبر أسلوب بيع إما للترويج التجاري أو لاستيفاء حقوق الدائنين من المدين. والبيع بالمزاد العلني يمكن أن يتم بأحد الطريقتين التاليتين:
-
-
إما عن طريق الإعلان من قبل تاجر أو مؤسسة تجارية أو شركة خاصة، أو من قبل مؤسسات وشركات القطاع الحكومي على بيع مادة معينة بالمزاد العلني.
-
أو أن يتم الإعلان عن المزاد العلني من قبل قاضي التنفيذ، وذلك تنفيذاً لحكم قضائي صادر بحق المدين المفلس، أو تنفيذاً لحكم قضائي متعلق بالديون الممتازة كالديون المرهونة.
-
والمزاد العلني بالتعريف: هو عملية البيع والشراء التي تتم من خلال عرض المادة المراد بيعها بحد أدنى من الثمن قابل للزيادة من الراغبين في الشراء، بحيث يتم رسو البيع على المزايد الذي يقدم أعلى سعر.
والمزاد العلني يحقق مصلحة الدائن والمدين على الشكل التالي:
فهو يحقق مصلحة الدائن من خلال ضمان بيع ممتلكات مدينه بأعلى سعر ممكن، وبالتالي يحصل على حقه بالكامل. ويتفادى تزاحم الدائنين الآخرين في حال لم يكن ثمن ممتلكات المدين كافية، إذ سيتقاسم معهم المبلغ الناتج عن البيع قسمة غرماء بحسب نسبة دين كل دائن من الدين الكلي.
ويحقق مصلحة المدين، حيث أن المدين الذي يصل به الأمر لبيع ممتلكاته يكون مديناً مفلساً أو معسراً. وبالتالي يصبح طرفاً ضعيفاً ولقمة سائغة للمضاربين الذين يحاولون شراء ممتلكاته بثمن بخس تحت وطأة مطالبة الدائنين. فيأتي المزاد كوسيلة لإنقاذه من كل ذلك، فيتم بيع ممتلكاته بسعر عادل.
وفي فقرتنا التالية من مقالنا الاعتراض على البيع بالمزاد العلني السعودية سوف نتحدث عن قائمة شروط البيع بالمزاد.
قائمة شروط البيع بالمزاد العلني.
إن البيع بالمزاد العلني سواء أكان للترويج التجاري أو بسبب التنفيذ الجبري على المدين ببيع ممتلكاته المحجوزة حجزاً تنفيذياً، سيتطلب أولاً الإعلان عنه. فاسمه مشتق من الإعلان (بيع بالمزاد العلني).
وهذا الإعلان يتطلب تحضير وترتيب لأمر البيع، وعلى الآمر أو المعلن عن البيع بالمزاد العلني أن يضع جدول أعمال لذلك، وهو ما يسمى بقائمة شروط البيع بالمزاد العلني. والتي يجب أن تتضمن البيانات التالية:
-
شروط البيع:
وهي الشروط اللازمة لإجراء البيع بالمزاد العلني، كالشروط المطلوبة في المتقدمين للمزاد العلني، وكيفية إرساء المزاد، وكافة الشروط الشكلية والموضوعية لنجاح المزاد، ما لم تكن تلك الشروط مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة. -
القيمة التقديرية:
وهي القيمة المقدرة لثمن الأشياء المراد بيعها، ويجب أن تكون هذه القيمة مقدرة بشكل دقيق وعادل. لذلك يفضل أن يتم تقديرها ممن له مصلحة في البيع كالدائن أو المرتهن أو لجنة تُشكل لهذه الغاية.
على أنه يتوجب في بيع العقارات بالمزاد العلني أن يتم تخمينها من قبل مصلحة العقارات المختصة بشكل مسبق. -
موعد المزاد:
يجب أن تتضمن قائمة شروط للبيع موعد المزاد العلني باليوم والساعة بشكل دقيق، حتى يتمكن أكبر عدد ممكن من المزايدين من الدخول إلى المزايدة. كما يجب أن يكون الإعلان عن موعد المزايدة قبل مدة كافية من قيامه، بحيث تكون على الأقل خمسة عشر يوماً.
أما عيوب المزاد العلني فنبيها لك في فقرتنا التالية من مقال الاعتراض على البيع بالمزاد العلني السعودية.
عيوب المزاد العلني.
إن البيع بالمزاد العلني، كان يتمتع بإيجابيات ومزايا تضمن حق الدائن والمدين، إلا أنه في الوقت نفسه يحتوي من العيوب ما يجعله أحياناً كارثة على البائع والمشتري فيما إذا طفت تلك العيوب بشكل واضح على السطح.
ومن تلك العيوب نذكر ما يلي:
-
التواطؤ بين الداخلين في المزاد على الوصول لسعر محدد لا يتجاوزه أحد، مما يجعل المزاد يرسو على ذلك السعر، والذي قد يشكل غبناً فاحشاً في ثمن الشيء المباع في المزاد العلني.
-
يمكن لأي طرف صاحب مصلحة الطعن في المزاد عن طريق المحكمة وإلغاؤه من خلال حكم صادر بالإلغاء.
-
وفاة مالك الشيء المباع بالمزاد العلني، تجعل الحق في الملكية ينتقل إلى الورثة، مما يستوجب تأجيل المزاد العلني لموعد آخر وتبليغ الورثة بذلك.
-
إن أغلب المزادات العلنية تتم عن طريق شركات متخصصة بهذا الأمر، وهم حين ينظمون المزاد يعانون من كبار المستثمرين أو الشركات الكبرى الذين لا يبدون رغبتهم بالمشاركة إلا في اللحظات الأخيرة خوفاً من علم المنافسين بذلك. مما يشكل إرباك في افتتاح المزاد ويؤدي إلى البيع بسعر أقل.
هل يحق للورثة الدخول في المزاد العلني؟
إن المدين المعسر أو المفلس حين يتوفى سيتم استيفاء الحقوق المترتبة بذمته على نحو ما نصت عليه المادة 198 من نظام الأحوال الشخصية السعودي الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/73 لعام 1443هـ. وفق الترتيب التالي:
-
نفقات تحضير الميت ودفنه.
-
استيفاء الديون مع إعطاء الأولوية في الوفاء للديون الممتازة، أي المتعلقة بعين من التركة.
-
تنفيذ الوصايا.
-
قسمة الباقي على الورثة.
ووفقاً لحالة الميت فإنه يتوجب أولاً وقبل كل شيء إخراج نفقة دفنه بالمعروف من ماله، ثم يأتي دور الوفاء بالديون المترتبة بذمته.
وهنا يتم الاحتساب بين قيمة الديون وقيمة التركة. فإذا كانت الديون أقل فلا مشكلة في ذلك، أما إذا كانت الديون أكثر من التركة، فإن التركة تسمى في هذه الحالة التركة المستغرقة بالديون، وهذا يتطلب الحجز على التركة وبيعها في المزاد العلني من قبل قاضي التنفيذ. وذلك وفقاً لنظام التنفيذ السعودي.
وهذا يقود للسؤال التالي: هل يحق للورثة الدخول في المزاد العلني المتعلق ببيع تركة مورثهم؟ وفقاً لما تقضي به الأحكام الشرعية والقانونية، فإنه ليس هناك ما يمنع الورثة من الدخول في المزاد العلني وشراء تركة مورثهم.
وليس للدائنين مطالبة الورثة بدفع دين مورثهم من مالهم الخاص، حيث أن للمورث ذمة مالية مستقلة عن ورثته، وحق الدائنين يتعلق فقط بأموال المورث والتي تتحول إلى تركة بمجرد وفاته.
ولذلك حين يتم الإعلان عن المزاد العلني، فإن شروط دخول المزاد تتضمن العبارة التالية:
(يحق للورثة دخول المزاد، ولا يحق لمن يرسو عليه المزاد منهم طلب الشفعة بعد انتهاء المزاد).
وإذا رفض أحد الورثة البيع يمكنك استشارة محامي قضايا ارث ورثة في جدة من مكتب الصفوة الرائد في السعودية.
ما هي إجراءات البيع بالمزاد العلني.
إن إجراءات البيع بالمزاد العلني تختلف في بعض الجزئيات ما بين البيع الاختياري عن طريق شركات متخصصة بإجراء المزايدات، والبيع الجبري الذي يتم عن طريق القضاء. فإذا ما أردنا أن نوضح الإجراءات العامة للبيع بالمزاد العلني في الحالتين، فإنها تكون على النحو التالي:
-
وضع قائمة شروط البيع بالمزاد العلني من قبل المسؤول عن ذلك، وهو الشركة المختصة في حالة البيع الاختياري، وقاضي التنفيذ في حالة البيع الجبري.
-
الإعلان عن البيع في المزاد العلني من خلال وسائل الإعلان المقبولة قانونياً في ذلك، مع تحديد الموعد بدقة من ناحية اليوم والساعة.
-
وضع شروط الدخول بالمزاد، وهي تتضمن الشروط الأساسية التالية:
-
-
دفع مبلغ مالي عن طريق شيك مصدق يسلمه لقاضي التنفيذ أو وكيل البيع، بحيث يعتبر الشك جزءً من الثمن في حالة رسو المزاد عليه.
-
لا يحق لأحد الدخول بالمزايدة دون تقديم شيك مصدق.
-
تتم المعاينة للعقارات المراد بيعها خلال فترة الإعلان فقط، ولا يجوز إجراؤها أثناء المزايدة أو بعدها.
-
يسمح بدخول الورثة في المزاد العلني بشرط عدم طلب الشفعة.
-
يسقط حتماً حق خيار المجلس برسو المزاد، ويتم تصديق البيع من المحكمة، أما الإفراغ في حالة العقارات فيتم وفقاً لأحكام نظام التنفيذ.
-
يتوجب على من رسا عليه المزاد دفع الثمن فوراً، وفي حالة عجزه عن ذلك يُمنح مهلة عشرة أيام فقط. وإلا سيتم إعادة بيع العقار على مسؤوليته بمزايدة جديدة مع إلزامه بدفع النقص في الثمن الناتج عن المزايدة الثانية.
-
يلتزم المشتري بدفع كافة الضرائب والرسوم المتوجبة وفق القوانين والأنظمة النافذة.
-
افضل شركة محاماه واستشارات قانونية في الخبر | افضل محامي في الخبر - السعودية | افضل مكتب محاماه في الخبر - السعودية | افضل مكتب محاماه في السعودية | شركة بند وحد للمحاماه في الخبر